Dans une décision du 29 septembre 2023 (n°473972), le Conseil d’Etat a annulé les commentaires de l’administration fiscale publiés au BOFiP qui excluaient l’éligibilité de l’activité de location meublée au régime d’exonération partielle de droits de donation ou de succession dit « Dutreil ».
Le Conseil d’Etat a jugé que :
- « le fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l’application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial » ;
- « si le législateur a précisé que, pour l’application des dispositions relatives à l’IFI, comme du reste pour d’autres régimes fiscaux, une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aucune disposition de portée similaire ne permet, en revanche, de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du CGI » (régime « Dutreil »).
Avis aux intéressés, la mise en place d’un « Pacte Dutreil » pourrait être recommandée dans le contexte de la transmission d’une activité de location meublée exercée en direct ou via une société. Nous serons toutefois attentifs aux éventuelles réactions du législateur et à l’impact de leur application dans le temps.
Cette décision s’inscrit dans une série d’autres décisions récentes favorables à l’activité de location meublée :
- Le Conseil d’Etat a jugé que l’activité de location meublée peut constituer un investissement à caractère économique justifiant les apport-cessions réalisés jusqu’au 14 novembre 2012 conformément à l’article 150-0 B du CGI si cette activité est effectuée par le propriétaire dans les conditions de la para-hôtellerie, ou si cette exploitation implique qu’il en assure directement la gestion et nécessite pour lui la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains (CE, 19 avril 2022 n° 442946). Cette analyse est-elle transposable dans le contexte de l’application de l’article 150-0 B ter du CGI du fait de la précision légale expresse suivante : « Les activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier sont exclues du bénéfice de cette dérogation » ? Il nous semble qu’il existe des arguments pour le soutenir si les mêmes conditions que celles visées par le Conseil d’Etat sont remplies.
- la Cour de cassation avait également jugé, pour l’application du régime « Dutreil », que « constitue une activité commerciale l’activité de loueur d’établissement commerciaux ou industriels munis d’équipement nécessaires à leur exploitation » (Cass. com, 1er juin 2023, n° 22-15.152).
Le projet de loi de finances pour 2024 prévoit également des aménagements concernant les régimes fiscaux applicables aux revenus de locations meublés. L’actualité des prochains mois s’annonce riche pour la location meublée. A suivre…
Damien Basson, avocat associé
Chris Hannetel, avocat associé
